Locataire assigné pour loyers impayés : comment se défendre ?

Vous êtes locataire assigné pour loyers impayés, ou vous venez de recevoir un commandement de payer ? Plusieurs moyens de défense existent, à condition d’agir vite et dans le bon ordre. Maître Benjamin Ferrier, avocat au Barreau de Nice, accompagne les locataires devant le juge des contentieux de la protection dans l’ensemble des Alpes-Maritimes.

Les premiers réflexes après un commandement de payer

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai court. C’est pendant ce délai que se jouent la plupart des solutions : régler la dette, négocier un échéancier ou préparer une défense solide.

Quatre réflexes s’imposent dès réception de l’acte :

• Noter la date de signification et le délai indiqué dans l’acte.
• Reprendre sans attendre le paiement du loyer courant, même si vous ne pouvez pas régler l’arriéré. Depuis la loi du 27 juillet 2023, c’est une condition pour obtenir des délais de paiement.
• Prévenir votre caisse d’allocations familiales si vous percevez une aide au logement, afin d’éviter sa suspension.
• Rassembler vos pièces : bail, quittances, relevés bancaires, échanges avec le bailleur, justificatifs de revenus.

Vérifier la régularité du commandement de payer

Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, doit respecter un formalisme strict. Il doit notamment mentionner le délai exact dont vous disposez pour régulariser : six semaines si votre bail a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, deux mois s’il est antérieur.

Ce point est déterminant. La Cour de cassation a précisé que le délai de six semaines ne s’applique pas aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

Si votre bail est ancien et que le commandement vise à tort six semaines, cette erreur doit être examinée de près. Elle peut avoir une incidence sur la date à laquelle la clause résolutoire a pu produire effet.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au commandement six mentions, à peine de nullité :

• le délai dont vous disposez pour payer votre dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, vous vous exposez à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département, avec son adresse ;
• la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce.

Une nuance s’impose toutefois. Selon l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte pour vice de forme suppose en principe la preuve d’un grief, même lorsque la formalité est d’ordre public. Les juridictions appliquent généralement cette exigence au commandement de payer : il faut démontrer que l’irrégularité vous a concrètement empêché de comprendre ou de vérifier ce qui vous était réclamé. L’argument est donc utile, mais rarement suffisant à lui seul.

Vérifier les formalités préalables à l’assignation

Avant de vous assigner, le bailleur doit accomplir des formalités dont certaines conditionnent la recevabilité même de sa demande. Leur vérification fait partie des premiers contrôles à effectuer.

La saisine de la CCAPEX

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, c’est le commissaire de justice qui signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Ce signalement intervient lorsque l’impayé dure depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.

Lorsque le bailleur est une personne morale (société, foncière, bailleur institutionnel), autre qu’une société civile familiale, il doit lui-même saisir la CCAPEX. Il ne peut ensuite vous assigner qu’après un délai de deux mois, à peine d’irrecevabilité de sa demande.

La notification de l’assignation à la préfecture

L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Cette formalité doit systématiquement être vérifiée, car son omission peut suffire à faire échouer la procédure engagée contre vous. Retrouvez le détail de ces étapes dans notre article Loyers impayés : la procédure de recouvrement.

Le diagnostic social et financier

Cette notification déclenche un diagnostic social et financier, transmis au juge avant l’audience. Si un travailleur social vous contacte, répondez-lui : vous pouvez y présenter vos observations, et ce document éclaire le juge sur votre situation pour une éventuelle demande de délais.

Contester le montant réclamé

Le décompte présenté par le bailleur n’est pas toujours exact. Loyers déjà réglés mais mal imputés, charges non justifiées, révision de loyer irrégulière, frais de procédure ajoutés à la dette locative : chaque poste doit être vérifié.

Pensez aussi aux aides au logement versées directement au bailleur : elles doivent apparaître au crédit du décompte. Une vérification ligne par ligne permet parfois de réduire sensiblement la somme finalement retenue.

Invoquer les manquements du bailleur

Des loyers impayés ne font pas nécessairement de vous la seule partie défaillante. Si le logement présente des désordres importants, un défaut d’entretien ou ne répond pas aux critères de décence, ce manquement du bailleur à ses propres obligations peut être invoqué.

Ce moyen doit être manié avec prudence. Il ne permet pas, en principe, de cesser unilatéralement de payer le loyer, sauf si le logement est réellement inhabitable. Il peut en revanche fonder une demande de diminution de loyer ou de dommages et intérêts, à compenser avec la dette.

La loi permet d’ailleurs au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, ainsi que le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Encore faut-il lui apporter les éléments permettant ce contrôle : photographies, échanges avec le bailleur, constat ou rapport d’un service d’hygiène.

Demander des délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement pouvant atteindre trois ans. Il s’agit d’une dérogation au droit commun de l’article 1343-5 du code civil, qui limite ces délais à deux ans.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, deux conditions sont exigées : être en situation de régler la dette locative, et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Un locataire qui n’a pas repris ce paiement s’expose à un refus.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Si la dette est apurée dans le temps imparti, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit normalement.

À l’inverse, un seul retard dans l’échéancier ou dans le loyer courant peut faire revivre la clause résolutoire. Un plan d’apurement réaliste, appuyé sur vos bulletins de salaire et les aides mobilisées, vaut mieux qu’un engagement trop ambitieux.

Le surendettement, un levier complémentaire

Si votre situation dépasse un simple retard de paiement, un dossier de surendettement auprès de la Banque de France peut constituer une protection supplémentaire. Sa recevabilité suspend les procédures d’exécution portant sur vos dettes. Si vos difficultés concernent aussi des crédits, consultez notre article Crédit à la consommation impayé : comment se défendre.

Cette protection ne s’étend pas automatiquement au bail. Si la commission a déclaré votre dossier recevable et que vous avez repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, le juge qui constate la résiliation doit vous accorder des délais jusqu’à l’adoption du plan ou des mesures de traitement. Une fois le plan approuvé ou les mesures imposées, et le bailleur avisé, il accorde les délais de paiement de la dette locative qui y sont prévus. En cas de rétablissement personnel, il suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans.

Le surendettement ne dispense donc jamais de se défendre devant le juge du bail. C’est un levier à articuler avec votre défense dans la procédure de loyers impayés elle-même.

L’accompagnement social : FSL et CCAPEX

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative, selon vos ressources. La CCAPEX peut également proposer un accompagnement destiné à prévenir l’expulsion.

Ces démarches doivent être engagées tôt et justifiées à l’audience. Une demande d’aide en cours démontre votre volonté de régulariser et renforce une demande de délais.

Préparer l’audience devant le juge des contentieux de la protection

Dans les Alpes-Maritimes, l’affaire est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité dont dépend le logement : Nice, Cagnes-sur-Mer, Menton, Antibes ou Cannes notamment.

La procédure est orale. La représentation par avocat n’est pas obligatoire, mais vos moyens de défense doivent être présentés de manière structurée et appuyés par des pièces. Selon vos ressources, vous pouvez solliciter l’aide juridictionnelle pour la prise en charge des honoraires.

Apportez à l’audience un décompte actualisé de vos paiements, la preuve de la reprise du loyer courant, vos justificatifs de revenus et de charges, et toute démarche d’aide engagée.

Si le juge ordonne l’expulsion : les protections qui subsistent

Même en cas de décision défavorable, l’expulsion n’est pas immédiate. Un commandement de quitter les lieux doit d’abord vous être signifié, ouvrant un délai de deux mois avant toute expulsion effective (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution).

Ce délai ne peut être réduit ou supprimé que dans des cas limités, comme l’entrée dans les lieux par voie de fait ou l’échec d’un relogement imputable au locataire. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend par ailleurs toute expulsion effective.

Le bailleur peut aussi chercher à recouvrer la dette par une saisie sur votre compte ou votre salaire. Ces mesures obéissent à leurs propres règles et peuvent être contestées devant le juge de l’exécution : voir notre page Voies d’exécution et recouvrement.

Pourquoi ne pas rester passif

Ne pas répondre à une assignation est l’erreur la plus coûteuse. Le juge statue alors sans connaître ni vos arguments ni votre situation, et la résiliation du bail est le plus souvent constatée.

À l’inverse, une défense préparée sur le formalisme de la procédure, sur le montant réclamé ou sur l’obtention de délais change fréquemment l’issue du dossier.

L’accompagnement du cabinet

Maître Benjamin Ferrier examine la régularité de la procédure engagée contre vous, vérifie le décompte, prépare votre dossier de délais et vous représente devant le juge des contentieux de la protection. Le cabinet vous expose dès le premier échange les moyens réalistes de votre dossier, y compris lorsque la situation ne permet pas d’éviter le paiement de la dette. Découvrez l’ensemble de nos interventions en baux et droit immobilier.

Questions fréquentes